第一次在澳洲買房，從申請貸款到交割入住，整個流程是怎樣操作的？有什麼注意事項？今天來詳細跟大家分享。
首先，房子用什麼名義購買，在誰名下？
以個人名義為例，所有權分為三種類型：
a) Sole owner：您是該財產的唯一所有者。
b) Joint tenants：大多數夫婦會選此項，兩個人擁有平等的份額，如果其中一位去世，那麼另一位業主將自動擁有他的財產份額。
c) Tenants in common：大多數朋友間或商業合作夥伴會選擇此選項。所有權可以按比例分配。這意味著如果其中一位業主去世，那麼他的財產份額將按照他們的遺囑進行分配。
這裡需要注意，建議購買者應從長遠的角度來考慮物業所有權的分配，因為房產所有權會影響物業持有者未來的貸款能力。舉個例子，夫妻兩人現在一起購買物業，貸款50萬，房子所有權為50%/50%。假如其中一人以後只用自己名字貸款購買下一套物業，即使50萬貸款由夫妻兩人分攤，部分銀行並不會以25萬為現有貸款（50萬/2），而是將房子100%的貸款所有權，即50萬，納為現有貸款，進而影響未來貸款能力。
2. 首次置業優惠是否適用？
每個州都有各種不同的住房援助計劃。這些以補助金和印花稅優惠的形式出現。
每個州的援助資格差異很大。如果您購買新房產、建造新住宅或在偏遠地區購買房產，通常可以獲得補助金。補助金的資格要求可能相當複雜，例如對買家收入、物業價格有限制，需要跟律師或過戶師確認。
3. 我存的錢夠買房嗎？
購買第一套房子時，存出首付和尾款是您的首要任務。 銀行最多可以貸款給你房屋價值的80%-95% (LVR)，那麼就意味著買家需要自己準備出5%-20%的自有資金，再加上相應的印花稅、律師費、雜費等。
舉兩個例子：
1.在維州購買一套$700,000的二手房
- 10% 首付
- 10%尾款
- $24,713 印花稅（首次置業可享受印花稅減免）
- $1,500 律師費
- $1,500其他費用（Building and Pest Inspection、Building Insurance等）
2.在維州購買一套$600,000全新房
- 10% 首付
- 10%尾款
- $0印花稅（首次置業可享受印花稅減免）
- $1,500 律師費
- $1,000 其他費用
一般情況下，銀行願意提供最多80%的房貸。對於超過80%以上的貸款，符合條件的首次置業者可以免除貸款人抵押貸款保險（LMI），省下近萬澳元的費用，請聯繫貸款經紀人分析您的具體豁免情況。
4. 銀行會貸款給我嗎？可以貸多少？
銀行最喜歡低風險借款人，即能夠按時、足額償還貸款的人。銀行會考量借款人的信用評分 (Credit score)， 包括：您的信用記錄，包括違約、破產和對您信用檔案的判斷；您的財務穩定性，包括工作經歷、地址和償還債務的能力。
如果您的信用評分不高，並不一定意味著您會被拒絕，在遞交貸款申請之前，需要找到低評分的原因並解決問題，或者找到合適的信貸機構去借貸， 根據您的情況向合適的貸方申請是獲得批准的關鍵。
例如，曾有客人信用評分極低，在貸款準備階段我們深挖原因，發現客人身份被盜遭惡意透支。通過報警和與信用平台的持續溝通，最終還他信用清白。還有客人由於轉賬失誤造成延遲還款記錄，貸款經紀人也會協助解決，保障及時交割。
至於貸款能力的評估，銀行不僅要看申請人的收入負債情況，還要看作為抵押物的房產類型、位置、以及新舊狀態。這個估價的過程會有獨立的第三方估價公司完成。
很多人覺得從銀行網站的計算器上輸入信息，就可以了解貸款能力。但值得一提的是，影響貸款能力的因素有很多，例如家庭結構、工作性質（Full time/Part time/Casual）、生活支出、信用分數、簽證類別，因此太依賴銀行網站計算出的貸款額度，似乎過於冒險。
小編始終認為銀行網站的計算器準確度有限，而貸款經紀人可以使用銀行內部的計算器，並幫客人比較多家銀行的貸款額度、利率和政策，讓借貸人選擇適合的銀行進行貸款。
5. 你需要一個團隊
在看房、買房之前，您需要組建一個專家團隊來協助您平穩走過所有環節，包括以下角色：
· 貸款經紀人 Mortgage Broker
· 過戶師/律師 Conveyancer/Solicitor（審閱合同；完成交割）
· 會計師 Accountant（如果您是房地產投資者）
6. 獲得預批（Pre-approval）
在向銀行提交貸款申請之前，貸款經紀人將收集並驗證您的文件，例如身份證明、工資單、銀行對賬單、財務報表等。一般情況下銀行會在3至14工作日發出預批。
如果您的情況複雜，預批就變得非常重要，由銀行後台人工審核的預批才能有力地協助您順利交割。
預批的有效期一般為3個月，如果借貸人在3個月內還沒有找到心儀的房子，部分銀行可以申請延長預批。
7. 拍賣或提出報價（出Offer）
有些人在買房時常常猶豫到底該報多高的價。這裡總結幾個需要考量的因素。
首先找出賣方出售房產的原因。有些人並不急於售房，那麼價格會很難協商。有些房主急需搬入養老院，或離婚分割財產，那可能會希望盡快出售結款。
市場上絕大部分房屋會上市開放驗房4周即接受報價或拍賣。如果房產已經上市6至10周左右，或已流拍（Pass In）那麼應該是可以協商價格成交。如果房產在市場上掛牌超過六個月，很可能業主有著不切實際的價格預期，因此不會接受較低的報價。
另外，你還可以將指導價與該地區過去3個月出售的同類房產進行比較，再參考房屋內裝等具體細節作為自己的心理預期價位。
8.冷靜期（Cooling Period）有多長？
Private Sale時，您的出價被接受後，就可以簽署銷售合同並支付押金。同時您將獲得一段冷靜期，在此期間您仍然可以退出銷售。
澳大利亞各地的房產銷售冷靜期各不相同：（僅作參考）
NSW – 5 個工作日
VIC – 3 個工作日
QLD – 5 個工作日
SA – 2 個工作日
NT – 3 個工作日
WA – 無冷靜期
TAS – 無冷靜期
在此基礎上，您還可以在合同里增加Finance Clause，如果您無法在一定期限內獲得貸款的正式批准，可以順利取消合同。除此之外，還可以加上Subject to Building and Pest Inspection，如果檢查過後房子出現問題，可以有撤回Offer的權利。
要注意的是，拍賣（Auction）銷售的物業沒有冷靜期！因此，如果您有心儀的房子，而房子只能從拍賣出售，可以考慮先提前完成Building and Pest Inspection，以規避白蟻、外牆偏移、地基沉降等風險。
9. 預批轉為正式批准（Formal Approval）
在大多數情況下，您的貸款不可能在拍賣之前獲得正式批准。因此，拍賣總是存在風險，如果銀行不接受您的財產作為擔保，那麼您可能會損失押金。在持有預批的情況下，您的財務情況和信用情況沒有變化的話，基本都可以順利轉為Formal Approval。過程中銀行需要派估價師檢查您的財產，然後才能將您的預先批准轉化為正式批准。
10. 簽署貸款文件（Loan Offer）和購買房屋保險（Building Insurance）
貸款獲得正式批准後，您大約需要3-5天時間收到完整的貸款合同，裡面包含了貸款金額、利率和還款方式等詳細信息。
在您簽字以前，一定要仔細閱讀文件內容，現在大部分銀行都可以提供Docusign，這意味著在您的手機或電腦上就可以通過點擊鏈接來完成簽署。簽訂貸款文件以後，可以在網上銀行或分行開設貸款和對沖帳號（Offset Account），並將房屋尾款轉到指定帳戶（一般為對沖帳號或過戶師/律師的信託帳號）。
作為交割的一個條件，銀行會要求業主購買房屋建築保險（Building Insurance），並將他們作為抵押權人（Interested Party）列入您的保單中。
根據您購買的房產類型，要求有所不同：
· House：您需要購買建築保險並提供證據
· Townhouse：物業公司為建築物投保，因此不需要任何證據。
· Vacant land：不需要保險。
購買好Building Insurance後，請將保險公司發給您的Certificate of Currency發給貸款經紀人或銀行。
11. 財產的最終檢查（Final Inspection）
在交割前一周，您需要和售房中介預約做Final Inspection，以確保房產與之前的狀況相同。
您應確認合同中列出的所有固定裝置和配件完好無損。在某些情況下，房屋牆壁、玻璃或地板可能出現嚴重破損，這時就需要律師代表您去交涉。
12. 交割（Settlement）
走完以上的步驟，您將會在約好的交割日進行產權的交接。
在交割前幾天，您需要確保房屋尾款已存入指定的賬戶。
在交割日，您的過戶師/律師代表您和賣方的律師及銀行舉行網上會議。您的資金將被划去賣家賬戶，房屋的產權將轉到您的名下。您並不需要參加這個會議，所有轉移都是網上進行的。
結算完畢後，您就可以領取新家的鑰匙了。恭喜！
以上基本涵蓋了澳洲購房的所有環節，當然有些環節會因客人不同的條件發生些許變動，希望對大家有幫助。
我是澳洲貸款經紀人Charis，如果大家對澳洲貸款有任何疑問，歡迎聯絡我做免費1對1諮詢，希望在置業的路上可以幫到你😉